Loyers industriels et d'entrepôts à Bangalore : indice des corridors KIADB (July 2026)
Le seul indice de loyers publié en accès libre et vérifié sur le terrain pour les corridors industriels de Bengaluru — les mêmes données en temps réel qui alimentent nos 15 pages corridor, actualisées par l'équipe de terrain d'Enosh Infra.
📊 Réponse rapide : combien coûte un espace industriel à Bangalore ?
- Entrepôts / hangars industriels : ₹13–35/sq ft/mois sur les corridors KIADB (Dabaspet au plus bas à ₹13–20 ; Peenya au plus haut à ₹26–35)
- Entrepôts Grade A grand format : typiquement ₹20–30/sq ft/mois
- Bureaux en tech parks (niveau MNC / GCC) : ₹45–130/sq ft/mois
- Bureaux gérés : à partir de ₹6,000/poste/mois · Co-working : à partir de ₹3,000/mois
- Dépôts de garantie : 6 à 12 mois · Baux : 5 à 9 ans, indexation de 15 % tous les 3 ans
Loyers d'entrepôts par corridor — du plus bas au plus élevé
Chaque chiffre ci-dessous provient du même jeu de données vérifié qui alimente nos pages corridor — cliquez sur un corridor pour son analyse de marché complète, le détail des coûts et les biens disponibles.
| Corridor | Loyer (₹/sq ft/mois) | Moy. | Gamme de surfaces | Zone KIADB | Distance | Dépôt de garantie | Secteurs clés |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dabaspet | ₹13–20 | ₹16 | 40,000 sq ft – 200,000 sq ft | Orange & Green Zones | 50 km from City | 6-7 months | Granite Processing, Stone Quarrying |
| Doddaballapura | ₹14–22 | ₹18 | 50,000 sq ft – 300,000 sq ft | Red, Orange & Green Zones | 45 km from City | 6-8 months | Textiles, Food Processing |
| Harohalli | ₹15–22 | ₹18 | 10,000 sq ft – 100,000 sq ft | Orange Zone | 40 km from City | 6-8 months | Garments & Textiles, Consumer Appliances |
| Nelamangala | ₹16–22 | ₹19 | 30,000 sq ft – 200,000 sq ft | Green & Orange Zones | 40 km from City | 6-8 months | Logistics, Distribution |
| Bidadi | ₹16–24 | ₹20 | 20,000 sq ft – 150,000 sq ft | Orange & Red Zones | 35 km from City | 6-9 months | Automotive Components, Pharmaceuticals |
| Hoskote | ₹18–24 | ₹21 | 20,000 sq ft – 150,000 sq ft | Green Zone | 35 km from City | 6-9 months | E-commerce, Logistics |
| Anekal | ₹18–24 | ₹21 | 10,000 sq ft – 145,000 sq ft | Orange Zone | 35 km from City | 6-9 months | E-commerce & 3PL, Textiles |
| Kumbalagodu | ₹18–26 | ₹22 | 15,000 sq ft – 80,000 sq ft | Orange & Green Zones | 18 km from City | 6-10 months | Light Manufacturing, Assembly Operations |
| Jigani | ₹20–26 | ₹23 | 15,000 sq ft – 80,000 sq ft | Orange Zone | 32 km from City | 6-9 months | Electronics, Engineering |
| Electronic City | ₹18–30 | ₹24 | 10,000 sq ft – 100,000 sq ft | Green & Orange Zones | 20 km from City | 6-10 months | Electronics, Semiconductors (NEW) |
| Bommasandra | ₹22–28 | ₹25 | 10,000 sq ft – 75,000 sq ft | Red Zone | 28 km from City | 6-10 months | Automotive, Pharmaceuticals |
| Devanahalli | ₹20–35 | ₹26 | 40,000 sq ft – 150,000 sq ft | Red & Orange Zones | 40 km from City | 6-9 months | Aerospace, Defense Manufacturing |
| Whitefield | ₹22–35 | ₹28 | 10,000 sq ft – 50,000 sq ft | Green Zone | 18 km from City | 8-12 months | E-commerce, IT Services |
| Hebbal | ₹24–35 | ₹29 | 10,000 sq ft – 30,000 sq ft | Green & Orange Zones | 10 km from City | 10-12 months | Distribution Centers, Quick Commerce |
| Peenya | ₹26–35 | ₹30 | 10,000 sq ft – 50,000 sq ft | Orange & Red Zones | 12 km from City | 10-12 months | Engineering, Electronics |
Les loyers sont des fourchettes de marché indicatives pour des entrepôts standard conformes à la date de July 2026 ; les parcs Grade A affichent une prime de 10 à 15 %. Consultez le guide des zones KIADB pour savoir ce que chaque zone autorise.
Loyers par type d'entrepôt et cas d'usage
📦 Par type d'entrepôt
- Fulfillment e-commerce₹18–35/sq ft
- 3PL et distribution₹15–30/sq ft
- Stockage frigorifique₹20–35/sq ft
- Fabrication₹15–30/sq ft
🎯 Meilleur corridor selon le besoin
- Coût le plus bas, grand format : Dabaspet, Doddaballapura, Harohalli
- Hubs e-commerce et 3PL : Hoskote, Nelamangala, Anekal
- Dernier kilomètre / quick commerce : Hebbal, Peenya, Whitefield
- Aéronautique et défense : Devanahalli
- Automobile et électronique : Bidadi, Bommasandra, Jigani
Loyers de bureaux et de tech parks pour les MNC et les GCC
La plupart des mandats industriels de MNC associent un entrepôt ou une usine à un bureau de représentation ou un Global Capability Centre à Bangalore. Bengaluru accueille plus de 875 des GCC du Karnataka et a enregistré 28,7 millions de sq ft de baux de bureaux Grade A en 2025 — un record historique pour la ville. Nouveau au Karnataka ? Commencez par le guide de due diligence du bail industriel — chaque document, chaque administration et chaque question de périmètre bailleur-locataire y trouve réponse.
Tech parks Grade A
₹45–130/sq ft
ORR premium (Embassy TechVillage, RMZ Ecoworld) : ₹70–130. Whitefield / Electronic City : ₹45–80.
Location en tech park →Bureaux gérés
₹6,000/poste/mois
10 à 500 postes, zéro capex, opérationnel en 30 jours. Idéal pour les équipes d'implantation GCC.
Bureaux gérés →Conseil en implantation GCC
8–12 semaines
Karnataka GCC Policy 2024–2029, approbations accélérées KDEM, surfaces adaptées à la montée en effectifs.
Guide d'implantation GCC →🚀 Où vont les loyers : perspectives 2026–2030
Trois vagues d'infrastructures redessinent la carte industrielle de Bengaluru. Les corridors situés sur ces tracés devraient connaître la plus forte appréciation des loyers — les taux actuels constituent le point d'entrée.
🛣️ STRR (NH-948A)
Satellite Town Ring Road de 280 km ; le dernier tronçon Hoskote–Hosur ouvre en juin 2026, portant environ 102,6 km en service. Les camions contournent entièrement la ville entre les corridors de Chennai, Old Madras Road et Mysuru.
Bénéficiaires : Anekal, Attibele, Hoskote, Doddaballapura, Dabaspet, Kanakapura–Harohalli
🤖 GBIT AI City
Greater Bengaluru Integrated Township de 9 000 acres près de Bidadi — première ville d'Inde pilotée par l'IA, avec 2 000 acres dédiés aux industries de l'IA et plus de ₹20,000 crore d'investissement (approuvé en conseil des ministres en février 2025).
Bénéficiaires : Bidadi, Harohalli, Kumbalagodu, corridor de Mysore Road
🎓 KWIN City
Knowledge, Wellbeing & Innovation City de 5 800 acres entre Doddaballapura et Dabaspet — universités mondiales, santé et recherche (phase 1 lancée en septembre 2024).
Bénéficiaires : Doddaballapura, Dabaspet, Nelamangala, Devanahalli
💡 Le contexte de la demande : Invest Karnataka 2026 a signé ₹51,469 crore de protocoles d'accord dans l'aéronautique, l'automobile, les biotechnologies et l'industrie manufacturière. L'avantage tarifaire de l'Inde sur la Chine et le Vietnam continue d'attirer les chaînes d'approvisionnement mondiales vers les corridors KIADB de Bengaluru — les MNC qui signent aujourd'hui des baux de 5 à 9 ans verrouillent des loyers d'avant-infrastructures avec l'indexation standard de 15 % tous les 3 ans.
❓ Questions fréquentes : loyers industriels à Bangalore
Q1:Combien coûte la location d'un entrepôt à Bangalore en 2026 ?
Les loyers d'entrepôts à Bangalore vont de ₹13-35/sq ft/mois à la date de July 2026, selon le corridor. Les corridors périphériques comme Dabaspet démarrent à ₹13/sq ft, tandis que les hubs proches de la ville comme Peenya atteignent jusqu'à ₹35/sq ft. Les entrepôts Grade A grand format se louent typiquement à ₹20-30/sq ft. Les dépôts de garantie représentent 6 à 12 mois de loyer, et les baux standard sont de 5 à 9 ans avec une indexation de 15 % tous les 3 ans.
Q2:Quel est le corridor industriel le moins cher de Bangalore ?
Dabaspet est actuellement le corridor le plus abordable à ₹13-20/sq ft/mois (moyenne ₹16), suivi de Doddaballapura et Harohalli à ₹14-22/sq ft. Ces corridors périphériques conviennent aux opérations grand format et sensibles aux coûts ; la contrepartie est une distance de 40 à 50 km du centre-ville. Harohalli bénéficie en outre d'une extension KIADB Phase 2-3 de ₹1,561 crore en cours de développement.
Q3:Quel est le coût total d'occupation au-delà du loyer de base ?
Prévoyez 25 à 35 % au-dessus du loyer de base pour un coût d'occupation tout compris. Suppléments typiques par sq ft/mois : maintenance ₹2-2.5, électricité (selon l'activité), eau et sécurité 24h/24, 7j/7. Par exemple, un entrepôt de 40,000 sq ft en zone Orange à ₹23/sq ft de base revient à environ ₹30-31/sq ft tout compris. Les coûts ponctuels comprennent le NOC incendie (₹30,000-55,000), le consentement KSPCB (₹25,000-40,000 pour la zone Orange), la licence commerciale, les assurances et l'aménagement.
Q4:Comment les zones KIADB influent-elles sur les loyers d'entrepôts et les approbations ?
La KIADB classe les zones industrielles en Rouge (industrie lourde ; EIA requise ; approbations en 6 à 12 mois), Orange (industrie moyenne comme l'agroalimentaire, le textile, la mécanique ; 3 à 6 mois) et Verte (e-commerce, logistique, assemblage léger ; 1 à 3 mois). La classification de zone détermine les activités qu'un entrepôt peut légalement accueillir ; faire correspondre votre cas d'usage à la zone avant de louer évite de coûteuses ré-approbations. Les corridors en zone Verte comme Hoskote et Whitefield offrent les délais de mise en service les plus rapides.
Q5:Quels sont les loyers de bureaux et de tech parks à Bangalore pour les MNC et les GCC ?
Les bureaux Grade A en tech parks à Bangalore se louent à ₹45-130/sq ft/mois : les parcs premium de l'Outer Ring Road (Embassy TechVillage, RMZ Ecoworld) à ₹70-130/sq ft, et ceux de Whitefield ou Electronic City à ₹45-80/sq ft. Les bureaux gérés démarrent à ₹6,000/poste/mois et sont opérationnels en 30 jours. Bengaluru accueille plus de 875 des GCC du Karnataka, soutenus par la Karnataka GCC Policy 2024-2029.
Q6:Comment les loyers évolueront-ils d'ici 2030 avec la STRR, GBIT et KWIN City ?
Trois vagues d'infrastructures devraient rapprocher les loyers des corridors périphériques de ceux des zones proches de la ville : la Satellite Town Ring Road (dernier tronçon Hoskote-Hosur ouvrant en juin 2026) permettant une logistique de contournement urbain ; GBIT, le township de 9 000 acres piloté par l'IA prévu près de Bidadi (plus de ₹20,000 crore) ; et KWIN City, le pôle de la connaissance de 5 800 acres entre Doddaballapura et Dabaspet. Les corridors situés sur ces tracés - Anekal, Bidadi, Doddaballapura, Dabaspet, Harohalli - devraient connaître la plus forte appréciation, faisant des loyers actuels un point d'entrée favorable pour les baux de longue durée.
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