バンガロールの産業用シェッド・工場スペース賃貸
ベンガルール周辺の全KIADB工業回廊で、製造拠点・工場シェッド・PEB（プレハブ鋼構造建築）の産業用建物をご紹介します。賃料は月額₹13〜₹45/平方フィート、面積は10,000〜300,000平方フィート超まで対応。
Enosh Infraの現地チームが賃料を実地確認 · 2026年7月更新 · 四半期ごとに改訂
シェッド・倉庫・工場 — 何が違うのか？
産業用シェッド
建物そのものを指します。通常はKIADBまたは民間の工業団地内にあるPEB（プレハブ鋼構造建築）またはRCC（鉄筋コンクリート造）の建物で、ファクトリーシェッドやゴダウンとも呼ばれます。軒高、床の耐荷重、柱スパン、認可電力容量によって仕様が決まります。
倉庫
同じスペースを保管・配送用途に使う場合の呼び方です。ラック設備、ドック、車両動線が最も重要になります。生産を行わないため、ゾーン規制は比較的緩やかです。
工場 / 製造拠点
生産に使用するスペースです。KSPCB（カルナータカ州公害管理委員会）のレッド/オレンジ/グリーンゾーン区分により、製造できる品目と許認可に要する期間が決まります。認可電力容量、排水処理、工場ライセンスが重要事項となります。
同じ建物でもこれらいずれの用途にも使えるため、Enosh Infraの各工業回廊ページでは3つの用途すべてを扱っています。当社が仲介する産業用スペースは10,000平方フィート以上のみです。
工業回廊別の工場・産業用シェッド賃料
平均賃料の低い順に掲載しています。データの出典は当社の 賃料インデックス と同一です（2026年7月更新）。
| 工業回廊 | ₹/平方フィート/月 | シェッド面積 | KIADBゾーン | 適した用途 |
|---|---|---|---|---|
| ヴァサンタナラサプラ（トゥムクール） | ₹13-18 （平均 15） | 10,000 sq ft – 200,000+ sq ft | Orange Zone | Manufacturing, Logistics |
| ハローハリー | ₹15-22 （平均 18） | 10,000 sq ft – 100,000 sq ft | Orange Zone | Garments & Textiles, Consumer Appliances |
| ヴェマガル | ₹15-25 （平均 20） | 50,000 sq ft – 150,000+ sq ft | Orange Zone | Engineering, Logistics |
| ネラマンガラ | ₹17-23 （平均 20） | 30,000 sq ft – 200,000 sq ft | Green & Orange Zones | Logistics, Distribution |
| ソンプラ | ₹17-25 （平均 21） | 10,000 sq ft – 150,000+ sq ft | Orange Zone | Engineering, Logistics |
| ブディゲレ・クロス | ₹18-24 （平均 21） | 10,000 sq ft – 100,000+ sq ft | Green/Orange Zone | E-commerce, Logistics |
| クンバラゴドゥ | ₹18-26 （平均 22） | 15,000 sq ft – 80,000 sq ft | Orange & Green Zones | Light Manufacturing, Assembly Operations |
| ホスコテ | ₹19-25 （平均 22） | 20,000 sq ft – 150,000 sq ft | Green Zone | E-commerce, Logistics |
| マルール | ₹18-30 （平均 24） | 10,000 sq ft – 300,000+ sq ft | Orange Zone | FMCG, Auto components |
| ナラサプラ | ₹18-30 （平均 24） | 10,000 sq ft – 100,000+ sq ft | Orange Zone | Automotive, Engineering |
| ソウキヤ・ロード | ₹18-30 （平均 24） | 10,000 sq ft – 200,000+ sq ft | Green Zone | E-commerce, 3PL |
| ホスール・ロード | ₹18-30 （平均 24） | 20,000 sq ft – 100,000+ sq ft | Orange Zone | Electronics, Pharma |
| ドッダバラプラ | ₹21-29 （平均 25） | 50,000 sq ft – 300,000 sq ft | Red, Orange & Green Zones | Textiles, Food Processing |
| ダバスペット | ₹21-29 （平均 25） | 40,000 sq ft – 200,000 sq ft | Orange & Green Zones | Granite Processing, Stone Quarrying |
| ビダディ | ₹21-29 （平均 25） | 20,000 sq ft – 150,000 sq ft | Orange & Red Zones | Automotive Components, Pharmaceuticals |
| ジガニ | ₹22-28 （平均 25） | 15,000 sq ft – 80,000 sq ft | Orange Zone | Electronics, Engineering |
| マイソール・ロード | ₹20-35 （平均 27） | 10,000 sq ft – 60,000+ sq ft | Green/Orange Zone | Distribution, FMCG |
| カナカプラ・ロード | ₹20-35 （平均 27） | 10,000 sq ft – 60,000+ sq ft | Orange Zone | Manufacturing, Storage |
| トゥムクール・ロード | ₹20-35 （平均 27） | 10,000 sq ft – 110,000+ sq ft | Green/Orange Zone | Logistics, Engineering |
| ホワイトフィールド | ₹22-35 （平均 28） | 10,000 sq ft – 50,000 sq ft | Green Zone | E-commerce, IT Services |
| ヘッバル | ₹24-35 （平均 29） | 10,000 sq ft – 30,000 sq ft | Green & Orange Zones | Distribution Centers, Quick Commerce |
| エレクトロニック・シティ | ₹24-36 （平均 30） | 10,000 sq ft – 100,000 sq ft | Green & Orange Zones | Electronics, Semiconductors (NEW) |
| ピーニャ | ₹26-35 （平均 30） | 10,000 sq ft – 50,000 sq ft | Orange & Red Zones | Engineering, Electronics |
| ボンマサンドラ | ₹27-33 （平均 30） | 10,000 sq ft – 75,000 sq ft | Red Zone | Automotive, Pharmaceuticals |
| アネカル | ₹27-33 （平均 30） | 10,000 sq ft – 145,000 sq ft | Orange Zone | E-commerce & 3PL, Textiles |
| アッティベーレ | ₹27-33 （平均 30） | 20,000 sq ft – 100,000+ sq ft | Orange Zone | Garments, Logistics |
| バンネルガッタ・ロード | ₹25-40 （平均 32） | 10,000 sq ft – 50,000+ sq ft | Non-KIADB (urban) | Last-mile, Distribution |
| デヴァナハッリ | ₹28-42 （平均 35） | 40,000 sq ft – 150,000 sq ft | Red & Orange Zones | Aerospace, Defense Manufacturing |
| ヤシュワントプル | ₹30-45 （平均 38） | 10,000 sq ft – 20,000+ sq ft | Non-KIADB (urban) | City distribution, FMCG |
貴社の工場に必要なゾーンはどれか？
レッドゾーン — 重工業
化学処理、重機械工業、医薬品原薬、自動車製造など。許認可には4〜6ヶ月（EIA（環境影響評価）、KSPCB、環境クリアランス）を要します。
対象の工業回廊： ドッダバラプラ, ビダディ, ピーニャ, ボンマサンドラ, デヴァナハッリ
オレンジゾーン — 中規模工業
機械、電子部品、繊維、食品加工、自動車部品など。許認可には3〜4ヶ月を要します。
対象の工業回廊： ヴァサンタナラサプラ（トゥムクール）, ハローハリー, ヴェマガル, ネラマンガラ, ソンプラ, ブディゲレ・クロス, クンバラゴドゥ, マルール, ナラサプラ, ホスール・ロード, ドッダバラプラ, ダバスペット, ビダディ, ジガニ, マイソール・ロード, カナカプラ・ロード, トゥムクール・ロード, ヘッバル, エレクトロニック・シティ, ピーニャ, アネカル, アッティベーレ, デヴァナハッリ
グリーンゾーン — 軽工業
非汚染型の事業：組立、梱包、eコマース、軽機械加工など。許認可は2〜3ヶ月と最短です。
対象の工業回廊： ネラマンガラ, ブディゲレ・クロス, クンバラゴドゥ, ホスコテ, ソウキヤ・ロード, ドッダバラプラ, ダバスペット, マイソール・ロード, トゥムクール・ロード, ホワイトフィールド, ヘッバル, エレクトロニック・シティ
許認可の全手順（関係省庁・必要書類・責任分担）の詳細は、 カルナータカ州 産業用リースガイド.
PEBとRCCのシェッド比較 — どちらを借りるべきか？
| 比較項目 | PEB（プレハブ鋼構造建築） | RCC（鉄筋コンクリート造） |
|---|---|---|
| 主な用途 | 近代的な物流・製造施設、Grade A（最上位グレード）の工業パーク | 旧来の工業団地（Peenya、Bommasandra中心部）、多層階の建物 |
| 有効天井高 | 軒高9〜13.5m — ラック保管やEOTクレーン（天井走行クレーン）に対応 | 通常、各階4〜7m |
| スパン | 最大30m超の無柱空間 | 6〜8mごとに柱グリッド |
| 最適な用途 | 3PL、eコマース、組立ライン、大規模工場 | 1階への重量機械設置、受託加工、小規模な拠点 |
| ビルド・トゥ・スーツ | 建設期間4〜8ヶ月、BTSの標準工法 | 現在、賃貸用に新築されることはほとんどありません |
既存物件では要件を満たせない場合は、Doddaballapura、Harohalli、Dabaspetなどの郊外の工業回廊にて、9〜12年のリース契約でオーナー負担の建設によるビルド・トゥ・スーツ（BTS）工場の開発が可能です。
産業用シェッド・工場に関するよくある質問
産業用シェッド、倉庫、工場の違いは何ですか？+
バンガロールの不動産市場では、これらの用語はほぼ同義に使われています。「産業用シェッド」は通常、建物そのもの — KIADBまたは民間の工業団地内にあるPEB（プレハブ鋼構造建築）またはRCC（鉄筋コンクリート造）の建物 — を指します。「倉庫」は同じスペースを保管・配送に使う場合の呼び方で、「工場」または「製造拠点」は生産に使用する場合を意味し、KSPCBのゾーン規制の対象となります。Enosh Infraは、ベンガルール周辺の全KIADB工業回廊で、これらすべての形態を10,000平方フィート以上で仲介しています。
バンガロールで産業用シェッドや工場を借りる費用はどのくらいですか？+
工業回廊、建物仕様、面積により月額₹13-45/平方フィートです（2026年7月時点の賃料）。当社が調査対象とする中で最も経済的なのはヴァサンタナラサプラ（トゥムクール）で、₹13-18/平方フィートです。管理費・電力・法定費用として、総入居コストにおよそ₹8-12/平方フィートが加算されます。敷金（セキュリティデポジット）は交渉可能です。
バンガロールで重工業製造が認められているエリアはどこですか？+
重工業および汚染を伴う業種にはレッドゾーンの区分が必要で、ドッダバラプラ, ビダディ, ピーニャ, ボンマサンドラ, デヴァナハッリで取得可能です。中規模工業（オレンジゾーン）はヴァサンタナラサプラ（トゥムクール）, ハローハリー, ヴェマガル, ネラマンガラ, ソンプラ, ブディゲレ・クロスなどでも操業できます。ネラマンガラ, ブディゲレ・クロス, クンバラゴドゥ, ホスコテなどのグリーンゾーンの工業回廊では、非汚染型の軽工業のみが認められますが、許認可は最短で取得できます。
カルナータカ州で工場・製造拠点に必要な許認可は何ですか？+
KSPCBの設立同意（Consent for Establishment）および操業同意（Consent for Operation）（区分はレッド/オレンジ/グリーンのゾーンによる）、工場ライセンス（DFBISH）、消防NOC（無異議証明書）、営業許可・BBMPまたは地方自治体の承認が必要です。該当する場合は業種別ライセンス（FSSAI、医薬品ライセンス、保税許可など）も求められます。現実的な所要期間は、グリーンゾーンで2〜3ヶ月、オレンジで3〜4ヶ月、レッドゾーンで4〜6ヶ月です。申請はテナント側が行い、通常は専門のリエゾンコンサルタントを通じます。Enosh Infraは、どの省庁が関係し、どの順序で進めるべきかをご案内しますが、申請の代行は行いません。省庁ごとの詳細なチェックリストは、当社の産業用リースガイドをご覧ください。
Enosh Infraが取り扱う産業用シェッドの最小面積はどのくらいですか？+
10,000平方フィートです。Enosh Infraは、実績ある製造業、3PL、多国籍企業向けの中〜大型の産業用スペース（10,000〜300,000平方フィート超）を専門としています。10,000平方フィート未満のシェッドは仲介しておりません。
バンガロールでビルド・トゥ・スーツ（BTS）の工場は建設できますか？+
可能です。大規模な用地を確保できる郊外の工業回廊 — ハローハリー, ホスコテ, ドッダバラプラ, ダバスペット — では、ビルド・トゥ・スーツ開発に対応しています。一般的には、賃料の事前コミットメントを前提に、オーナー負担の建設による9〜12年のリース契約となります。BTSは、特殊な生産ライン、より高い軒高、高い床荷重、クリーンルームなど、既存のシェッドでは対応できない要件に適しています。
バンガロールの産業用シェッドの電力供給は十分ですか？+
KIADBの工業回廊にはエリアに応じて66KV〜220KVの産業用専用フィーダーが敷設されており、24時間365日の供給体制で、確立された工業団地では稼働率99%以上を維持しています。高圧受電、変圧器ヤード、認可電力容量の増強は、リース交渉においてオーナー側の負担範囲として当社が標準的に盛り込む項目です。
Enosh Infraは工場の政府許認可の取得を代行してくれますか？+
いいえ。当社は政府への申請やそのフォローアップは行わず、許認可の結果や期間についても一切の保証はいたしません。当社が行うのはご案内です：貴社の用途にどの省庁が関係するか、どの書類を準備すべきか、現実的な手続きの順序はどうか — その上で、テナント様が直接、または専門のリエゾンコンサルタントを通じて申請します。当社の中核業務はオーナーとテナントの間に立つこと、すなわち物件の選定、商業条件の交渉、技術デューデリジェンス、リース契約書類の作成支援です。産業用リースに関わるすべての省庁と責任分担の一覧は、産業用リースガイドに掲載しています。
倉庫に必要なドック数は、産業用シェッドと比べてどのくらい違いますか？+
大きく異なります。配送型の倉庫はスループット重視で、3PLやeコマース事業者は通常8,000〜10,000平方フィートあたり1ドックを計画します。したがって100,000平方フィートのフルフィルメントセンターでは、ドックレベラー付きのドック10〜12基と奥行きのあるトラックヤードを備えることになります。一方、製造用シェッドの搬出入頻度ははるかに低く、大型工場でも通常2〜4ドックで足ります。ただし、機械の搬入や大型資材の受け入れのため、地上レベルのドライブイン扉が最低1つは不可欠です。ドックの後付け工事は高額になるため、契約前にリース仕様書でドック数、ドック高さ、ヤード奥行きを確定させてください。