バンガロールの工業用地とBTS型（ビルド・トゥ・スーツ）施設
バンガロール（ベンガルール）近郊で工業用地を借りる・購入して自社で建てる方法のほか、貸主様が貴社仕様で建設して賃貸するサービスをご利用いただけます。延床面積10,000 sq ft（約929㎡）から400,000+ sq ft（約37,000+㎡）まで対応可能で、用地はエーカー（1エーカー約4,047㎡）単位で取り扱っております。
Enosh Infraは、2019年からバンガロールで活動する産業用不動産コンサルタントで、1,000社以上の企業を支援してきました。建物の設計・施工は行わず、許認可の取得も代行しません。
工業用地を確保する三つの方法
用地を借りて自社で建設
工業用地を賃借し、施設は貴社にて建設していただく方法です。当社がご希望に沿う用地を探索・確認し、賃貸条件の交渉を行います。
用地を購入して自社で建設
工業用地を購入し、その上に自社で建設する方法です。当社が適切な用地を探し出し、権利関係等の確認から売買契約締結に至る交渉・書類手続きまでサポートいたします。
貸主が貴社仕様で建設
貸主様が保有地に貴社のご要望通りの施設を建設し、それを貴社に賃貸する手法です。これがBTS型（ビルド・トゥ・スーツ）です。当社は貸主様および土地の選定を行い、Agreement to Lease（賃貸予約契約）の締結交渉を推進いたします。
KIADB用地か、転用済みの私有地か
KIADB用地
KIADBはリース・カム・セール（lease-cum-sale）契約によって用地を割り当てます。最終売買証書（absolute sale deed）が締結されるまではKIADBが貸主の立場にとどまるため、割り当てを受けた事業者は原則としてKIADBからの書面によるNOCなしに第三者へ転貸することはできません。
転用済みの私有地
元々農地であった私有地を工業用途として使用するには、DC転用命令（DC conversion order）の取得が必須となります。転用手続きがなされていない土地に建つ建物は、建築からの経過年数にかかわらず違法建築扱いとなります。
BTS型が適しているのは
- •既存の建物に、規模や配置が合うものがない場合。
- •大規模な要件、多くは50,000 sq ft（約4,600㎡）以上の場合。
- •高い軒高、大きな床荷重、クリーンルーム、特殊な生産ラインなど、特別な仕様が必要な場合。
進め方
- 1. 要件の整理
延床面積、敷地面積、受電容量、天井高、床荷重、具体的な用途、および引き渡し時期のご希望をヒアリングいたします。
- 2. 用地または貸主の選定
条件に適合する工業用地、または自社所有地で貴社仕様の施設を建設可能な貸主様を絞り込みます。
- 3. 用地の確認
土地の権原、用途転用・ゾーン指定の状況、KIADB用地の場合は割り当ての進捗等を、提携弁護士が慎重に検証いたします。
- 4. 条件交渉
賃料または売買価格、賃料改定規定、ロックイン期間、建設仕様、および工期スケジュールの交渉を行います。
- 5. 契約の締結
BTS型の場合はAgreement to Lease（賃貸予約契約）を、用地の賃借・購入の場合は各種契約を締結いたします。当社のコンサルティング業務は本契約締結をもって完了となります。
その後は当社の業務範囲外です
建設
合意した仕様に基づき、貴社または貸主が行います。
引き渡し時のリース証書
建物の完成時に締結します。
一般的な条件
- •BTS型のリース期間は通常9〜12年で、特殊な施設ではさらに長くなります。
- •標準的なPEB施設の建設には通常4〜8か月かかります。許認可や大規模・特殊な建設には、さらに期間を見込んでください。
- •貸主が建設する場合、建設費は通常、事前に確約された賃料を前提に貸主が負担します。
土地所有者・貸主の方へ
ご希望に叶う既存物件が見つからない進出企業様は、適した用地と仕様通りの建物を建設してくださる貸主様を必要とされることがよくあります。工業用地をお持ちであれば、企業様のご要望と照合し、Agreement to Lease（賃貸予約契約）の締結までスムーズに取引を橋渡しいたします。
土地を現状のまま賃貸したい、または売却をご希望の場合は、借主様や買主様をお探しし、契約完了まで手厚く支援いたします。
お知らせいただきたいこと
- •敷地面積（エーカー）と、測量番号または区画番号
- •転用の状況とゾーン
- •道路アクセス：道路幅と最寄りの幹線道路までの距離
- •敷地内の電力、または最寄りの変電所
- •借主の仕様で施設を建設する意向があるか
外国企業
多くの外国企業は、完全子会社であるインド現地法人を通じて進出します。法人設立、用地の絞り込み、書類確認は、順番にではなく並行して進められます。
当社が行うこと
- •要件の整理
- •賃借・購入する用地、または建設してくれる貸主を探すこと
- •土地所有者のために借主や買主を探すこと
- •提携弁護士による用地のデューデリジェンス
- •商業条件の交渉
- •Agreement to Lease（賃貸予約契約）、または賃貸・売買契約の締結まで
当社が行わないこと
- •設計
- •エンジニアリング
- •施工
- •プロジェクト管理
- •資金調達
- •許認可手続きの実施
- •Agreement to Lease（賃貸予約契約）締結後のすべて（建設の進捗管理、引き渡し時のリース証書を含む）
よくある質問
バンガロール近郊で工業用地を借りて、自社で工場を建てることはできますか？+
はい、可能です。用地を賃借または購入のうえ、自社で建設を進めていただけます。当社がご要件に即した用地を厳選し、提携弁護士が土地の権利関係（権原）やDC転用・KIADBの割り当て状況等を精査したうえで、条件の交渉を進めます。
BTS型（ビルド・トゥ・スーツ）の工場・倉庫とは何ですか？+
貸主が自らの土地に貴社仕様の施設を建設し、貴社に賃貸する方式です。通常は事前に確約された賃料を前提に貸主が建設費を負担し、リース期間は通常9〜12年、特殊な施設ではさらに長くなります。
バンガロール近郊でBTS向けの大規模用地があるエリアはどこですか？+
大規模な用地がある郊外のエリア：ドッダバラプラ, ハローハリー, ダバスペット, ネラマンガラ, ホスコテ, アネカル, ビダディ。各エリアのページに最新の用地・賃料情報があります。
BTS型施設の完成までにどのくらいかかりますか？+
標準的なPEB施設の建設には通常4〜8か月かかります。許認可や大規模・特殊な建設には、さらに期間を見込んでください。
カルナータカ州で工業用地を借りる・購入する前に何を確認すべきですか？+
どのようなケースにおきましても、土地の権利関係（権原）と用途地域（ゾーン）の指定を必ず確認いたします。私有地の場合は工業用途へのDC転用命令の有無、KIADB用地の場合は割当通知書、リース・カム・セール契約、および第三者への転貸に必要なKIADB発行の書面によるNOCを慎重に検証いたします。なお、最終売買証書が取り交わされるまでは、KIADBが貸主の立場にとどまります。
外国企業はカルナータカ州で工業用地を借りたり購入したりできますか？+
多くの外国企業は完全子会社であるインド現地法人を設立し、その法人が各種登録を保有し、不動産を確保します。インド子会社は、私有の工業用地を取得すること、またはKIADBの区画を長期リースで借りることができます。外国の親会社も駐在員事務所（Liaison Office）も、インドで土地を購入することはできません。支店（Branch Office）は、RBIの事前許可なしに最長5年間、不動産を賃借できます。
バンガロール近郊に土地を所有しています。建物を必要とする借主を探してもらえますか？+
はい、ご対応可能です。お持ちの工業用地と企業様の進出要件を丁寧に照合し、Agreement to Lease（賃貸予約契約）の締結に至るまでトータルで取引を推進いたします。まずは敷地面積、測量番号、転用・ゾーン指定の状況、前面道路等のアクセス状況、受電環境、およびテナント様の仕様に合わせた建設のご意向の有無をお知らせください。
設計・施工や許認可の取得も代行してもらえますか？+
いいえ、行っておりません。当社の業務範囲はAgreement to Lease（賃貸予約契約）の締結完了までとなります。設計、エンジニアリング、施工、プロジェクト管理、資金調達、許認可手続きの実施は当社の業務には含まれません。
お持ちの土地や要件をお聞かせください
お問い合わせフォームで「Industrial Land / Build to Suit」を選び、入居企業または土地所有者としてご連絡ください。
工業用地・BTSについて相談する